纽约通过第二居所 pied-a-terre 税：谁缴、缴多少

纽约市新的第二居所税预计将使许多超高端公寓业主的地产税负提高一倍以上，税务专家表示。

州立法者在周三通过了对非主要住宅征收的税，以帮助弥补城市预算缺口。该所谓 pied-a-terre 税将针对价值 100 万美元或以上的第二居所征收，预计带来 5 亿美元收入。

分阶段生效：首两年与后续税率安排

CNBC 获得的税务细节显示，房产税将分两阶段实施。第一阶段覆盖税年 2026-2027 和 2027-2028，市财政部门认定价值超过 100 万美元的公寓（condos）与合作公寓（co-ops）将被纳入。

在第一阶段中，价值在 100 万至 300 万美元之间的房产将按年税率 4% 征税；300 万至 500 万美元的房产税率为 5.25%；500 万美元以上的房产税率为 6.5%。

尽管税率看起来较高，专家指出，城市陈旧的评估与估值体系往往大幅低估房产真实市场价值，从而降低实际税负。他们表示，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

逐步调整估值：2028-2029 起按可比成交估算

城市不会立刻全面推翻现有体系，而是会根据预算文件逐步更新估值以及对应税务。自 2028-2029 税年起，房产价值将依据可比销售（comparable sales）来确定。

由于估值将显著上升，税率也将相应下调以进行补偿。预算计划显示，估值调整后，500 万至 1500 万美元的房产税率为 0.8%；1500 万至 2500 万美元的房产税率为 1.05%；2500 万美元以上的房产税率为 1.3%。

“这非常复杂，”纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示，其所在事务所为 Marcus and Pollack LLP。

以 Ken Griffin 为例：税负可能显著上升

纽约市长 Zohran Mamdani 在 Griffin 位于其顶层公寓前发布相关视频后，亿万富翁兼 Citadel CEO Ken Griffin 成为该税的“代言人”。Griffin 随后回应称，未来可能削减其在纽约的业务与工作机会。

根据 CNBC 计算，在新税下，作为佛罗里达税务居民的 Griffin，其曼哈顿房产税账单将被显著提高，超过三倍。

Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购买其位于 220 Central Park South 的 24,000 平方英尺顶层公寓。但根据政府记录，城市对该公寓估值仅为 1,550 万美元。按城市记录，Griffin 在 2026-2027 税年的房产税账单为 858,332 美元。

Pollack 表示，在 pied-a-terre 税的最初两年里，Griffin 的房产税账单将超过翻倍至 187 万美元左右。自 2028-2029 税年起，该金额将增加至略低于 400 万美元。

据报道，Griffin 还以合计 8,300 万美元购买了两套位于 740 Park Ave 的公寓。根据相关安排，从 2028 年起，这些单位的税负预计为 110 万美元；因此 Griffin 在曼哈顿名下所有房产的总房产税账单将超过 500 万美元。

尽管市政官员认为富裕人群“支付得起”，但房地产经纪人和税务律师认为，税负的直观冲击（sticker shock）会很明显。

Pollack 表示：“我所有客户都已经觉得自己在缴纳过高的费用。这些数字很重要。我不在乎你有多富有。”